Erlaubnis gemäß § 34 c GewO

1. Tätigkeit als Immobilienmakler & Co.

Nr. 1: Immobilienmakler im Sinne von § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO ist, wer gewerbsmäßig den Abschluss von

• Verträgen über Grundstücke (zum Beispiel Verkauf, Belastung, Vermietung, Verpachtung von Grundstücken und Wohnungseigentum, Verträge über die Vermittlung von Hypotheken und Grundschulden),
• grundstücksgleiche Rechte (zum Beispiel Erbbaurecht),
• gewerbliche Räume oder Wohnräume vermittelt oder
• die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen will (Nachweismakler).
• Der Begriff Vermittlung umfasst dabei die Tätigkeit, die einen Vertragsabschluss herbeiführt, aber auch diejenigen, die einen Vertragsabschluss lediglich vorbereiten. Grundsätzlich wird bei der Vermittlung ein „Drei-Personen-Verhältnis“ vorausgesetzt - unabhängig vom Erfolg.

Nr. 2: Darlehensvermittler ist gewerbsmäßig den Abschluss von Darlehensverträgen vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweist, § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 GewO. Ein Darlehensvertrag ist gemäß § 488 Abs. 1 BGB ein Vertrag, durch den der Darlehensgeber verpflichtet wird, dem Darlehensnehmer einen Geldbetrag in der vereinbarten Höhe zur Verfügung zu stellen. Der Darlehensnehmer ist verpflichtet, einen geschuldeten Zins zu zahlen und bei Fälligkeit das zur Verfügung gestellte Darlehen zurückzuzahlen. Es ist ein Drei-Personen-Verhältnis zwischen Darlehensgeber, Vermittler und Darlehensnehmer erforderlich.

Die Gewährung von Darlehen im eigenen Namen gehört nicht dazu, das Darlehen muss durch einen Dritten gewährt werden. Nicht vom Anwendungsbereich des § 34c GewO fallen seit 2016 Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge. Hier wird eine Erlaubnis nach § 34i GewO benötigt.

Die reine Vermittlung von Bausparverträgen stellt keine Darlehensvermittlung dar und ist nicht erlaubnispflichtig nach § 34c GewO, wohl aber die Vermittlung von Bauspardarlehensverträgen.

Nr. 3a: Bauträger ist, wer Bauvorhaben als Bauherr im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnung vorbereiten oder durchführen und dazu Vermögenswerte von Erwerbern, Mietern, Pächtern oder sonstigen Nutzungsberechtigten verwenden will. Die Tätigkeit ist gemäß § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 3a GewO erlaubnispflichtig.

Bauherr ist der Herr des gesamten Baugeschehens. Er wird bei der Vorbereitung und Durchführung des Vorhabens im Außenverhältnis zu Dritten im eigenen Namen tätig oder lässt in seinem Namen tätig werden. Er übt einen bestimmenden Einfluss auf die Planung und den Ablauf des gesamten Bauvorhabens aus und ist der Verantwortliche für das gesamte Baugeschehen, insbesondere auch gegenüber den Bauaufsichtsbehörden. Alle den Bau betreffenden Verträge werden von ihm oder für ihn abgeschlossen. Die Rechte aus den Verträgen stehen ihm zu, die Pflichten aus den Verträgen hat er zu erfüllen. Er ist in der Regel auch der Eigentümer des Baugrundstücks oder zum Bau auf einem fremden Grundstück dinglich berechtigt (z. B. als Erbbauberechtigter).

Entscheidend für die Bauherreneigenschaft 

• Ausübung eines bestimmten Einflusses auf die Planung des Bauvorhabens (Haustyp, Gestaltung), den Ablauf des gesamten Bauvorhabens (alleinige Steuerung des zeitlichen und bautechnischen Ablaufs),
• Stellung des Bauantrages im eigenen Namen und Verantwortlicher für das gesamte Baugeschehen, insbesondere auch gegenüber dem Bauamt;
• Vertragspartner der (übrigen) Bauhandwerker/Bauunternehmer  
• in der Regel (bei Beginn der Bauarbeiten) Eigentümer des Baugrundstücks oder zum Bau auf einem fremden Grundstück dinglich berechtigt.

Nr. 3b: Baubetreuer ist, wer gewerbsmäßig Bauvorhaben als Baubetreuer im fremden Namen für fremde Rechnung wirtschaftlich vorzubereiten oder durchzuführen, § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 3b GewO. Der Baubetreuer wird im Außenverhältnis zu Dritten nur im Namen des Bauherrn und im Innenverhältnis auf Rechnung desjenigen tätig, dessen Geschäft das Bauvorhaben ist. Seine Tätigkeit besteht in der wirtschaftlichen Vorbereitung und Durchführung des Bauvorhabens auf einem in der Regel dem Betreuten gehörenden Grundstück. Er ist jedoch weder mit der Planung noch mit der Überwachung der Ausführung der Bauaufträge befasst.

Beispiele für die Tätigkeit als Baubetreuer sind:

• Beschaffung eines für das Vorhaben in Frage kommenden Grundstücks
• Beschaffung und Abruf von Finanzierungsmitteln
• Abschluss erforderlicher Versicherungen
• Kalkulation späterer Kaufpreise oder Mieten

Nr. 4: Wohnimmobilienverwalter ist, wer gewerbsmäßig das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern im Sinne des § 1 Absatz 2, 3, 5 und 6 des Wohnungseigentumsgesetzes oder für Dritte Mietverhältnisse über Wohnräume im Sinne des § 549 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verwalten.

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einer Eigentumswohnanlage ist Aufgabe aller Wohnungseigentümer, sie kann auf einen professionellen Wohnimmobilienverwalter (Hausverwalter) übertragen werden. Dessen Aufgabe ist es, alle Tätigkeiten auszuüben, die zur ordentlichen Verwaltung einer Liegenschaft notwendig und zweckmäßig sind. Dies umfasst kaufmännische, technische, rechtliche und organisatorische Tätigkeiten.

Folgende Aufgaben sind dies:

• Hausbegehung und Kontrolle der Immobilie (Zustandsaufnahme, Service-Verträge)
• Organisation und Durchführung der Eigentümerversammlung (Terminabstimmung, Tagesordnung, Protokoll)
• Korrespondenz und Kontakt mit Mietern, Behörden und Handwerkern
• Rechtliche Vertretung der Eigentümergemeinschaft
• Erstellung und Prüfung von Wirtschaftsplänen, Liegenschaftsbuchhaltung (Zahlung von Rechnungen, Mahnwesen)
• Erstellung von Nebenkostenabrechnungen
• Aufstellung und Einhaltung der Hausordnung
• Beschwerdemanagement

Die Verwaltung von Gewerbeimmobilien und Grundstücken oder von eigenem Eigentum stellt keine erlaubnispflichtige Wohnimmobilienverwaltung dar.

Sollten ein Wohnimmobilienverwalter auch Verträge über die von ihm verwalteten Wohnräume oder über Wohnräume außerhalb seines Wohnungsbestandes vermitteln, ist eine Erlaubnis als Immobilienmakler nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO erforderlich. Eine entsprechende gewerbsmäßige Tätigkeit kann bereits bei drei Vermittlungen pro Jahr angenommen werden.

Ausnahmen von der Erlaubnispflicht:

• Tippgeber fallen nicht unter die Erlaubnispflicht. Tippgeber stellen lediglich den Kontakt her.
• General(bau)unternehmer und Generalübernehmer, die auf Grund eines Auftrages eines Bauherren Bauleistungen erbringen, unterliegen weder § 34c GewO noch der MaBV. Sie sind selbstständige Gewerbetreibende, die der Auftraggeber (Bauherr) mit der Durchführung des Bauvorhabens beauftragt. Der General(bau)unternehmer unterscheidet sich von dem Generalübernehmer dadurch, dass er einen Teil der Bauleistungen selbst erbringt und den Rest von Subunternehmern ausführen lässt, während der Generalübernehmer keine der Bauleistungen selbst erbringt. Beide Gewerbetreibenden schließen die erforderlichen Verträge mit den Subunternehmern im eigenen Namen und für eigene Rechnung ab und nicht etwa im Namen des Auftraggebers. Der Auftraggeber (Bauherr) hat den bestimmenden Einfluss sowohl auf die Planung als auch auf den Ablauf des Bauvorhabens, er stellt den Bauantrag und ist Eigentümer des Grundstücks. Wenn General(bau)unternehmer und Generalübernehmer dagegen in der Funktion des Bauherrn auftreten, also die erwähnten Kriterien verwirklichen, können sie unter die Anwendung des § 34c GewO fallen.

Erlaubnisinhaber:
Die Erlaubnis nach § 34c GewO kann für natürliche oder juristische Personen erteilt werden. Bei juristischen Personen müssen die Erlaubnisanforderungen bei den geschäftsführenden Vertretern vorliegen. Bei Personengesellschaften ohne eigene Rechtspersönlichkeit (OHG, KG, GmbH & Co. KG) ist die Erlaubnis für jeden geschäftsführenden Gesellschafter und bei der GmbH & Co. KG für die Komplementär-GmbH erforderlich. Bei einer GbR oder OHG benötigt jeder der Gesellschafter eine eigene Erlaubnis. Gleiches gilt innerhalb einer KG für den Komplementär und unter Umständen auch Kommanditisten, wenn sie Geschäftsführungsbefugnis besitzen.

2. Erlaubnisverfahren

Die Erlaubnis nach § 34c GewO ist in Baden-Württemberg seit März 2019 bei der jeweils zuständigen IHK zu beantragen. Zuvor waren die Landratsämter zuständig. Zuständig ist jeweils die IHK, in dessen Bezirk der Erlaubnisinhaber sein Gewerbe anmelden möchte.

Im Rahmen des Erlaubnisverfahrens wird überprüft, ob der Antragsteller die erforderliche Zuverlässigkeit im Sinne der Gewerbeordnung besitzt, um die gewerbliche Tätigkeit auszuüben, und ob der Antragsteller in geordneten Vermögensverhältnissen legt. Hierzu sind entsprechende Nachweise vorzulegen (Führungszeugnis und Gewerbezentralregisterauszug zur Vorlage bei einer Behörde, Bescheinigung in Steuersachen des Finanzamtes, Bestätigung über die Insolvenzfreiheit vom Amtsgericht - Insolvenzgericht, Auskunft aus dem Schuldnerverzeichnis vom Vollstreckungsportal).

Für Wohnimmobilienverwalter gibt es eine weitere Voraussetzung: der Abschluss einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung, die den §§ 15 und 15a Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) entsprechen. Als Nachweis dient eine sogenannte Versicherungsbestätigung vom Versicherungsunternehmen. Im Falle einer Personenhandelsgesellschaft, also oHG, KG oder GmbH & Co. KG, muss der Versicherungsschutz für diese und den Erlaubnisinhaber bestehen.

Eine Sachkunde ist bislang keine Erlaubnisvoraussetzung. Versagungsgründe für eine Erlaubnis sind in § 34c Abs. 2 GewO aufgeführt. Die für das Erlaubnisverfahren notwendigen Unterlagen ergeben sich aus den Checklisten.

3. Fahrplan

Wie gehen Sie als Antragsteller am besten vor:

• Checkliste ansehen
• Unterlagen beantragen, Antrag ausfüllen
• Antrag mit Unterlagen bei der zuständigen IHK einreichen
• Bearbeitung des Erlaubnisantrages, Erlaubniserteilung, Versand per Post durch die IHK
• Gewerbeanmeldung bei der zuständigen Gemeinde
• Kopie der Gewerbeanmeldung an die IHK

4. Anträge und Checklisten

Nachfolgend finden Sie die Antragsunterlagen und Checklisten.

Antragsteller/in: natürliche Person (Einzelunternehmen, Gesellschafter einer GbR/oHG/KG)

Antragsteller/in: juristische Person (GmbH, UG (haftungsbeschränkt), AG, eG)

Sollten sich Änderungen betreffend die Tätigkeit wie beispielsweise Versicherungswechsel bei Wohnimmobilienverwaltern, Geschäftsführerwechsel, Namensänderung, Sitzverlegung, Erweiterung oder Reduzierung des Tätigkeitsumfanges oder Aufgabe der Tätigkeit, teilen Sie uns dies bitte unverzüglich mit. Hierzu verwenden Sie unsere Änderungsmitteilung.

5. Berufspflichten

Für Erlaubnisinhaber nach § 34c GewO gilt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Sie unterliegen damit einer Reihe von Berufspflichten, etwa Buchführungs-, Informations- und Anzeigepflichten. Diese sollten vor Aufnahme der Tätigkeit genauestens bekannt sein.

Weiterbildungspflicht für Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter
Nach § 34c Abs. 2a GewO in Verbindung mit § 15b MaBV schreibt eine Weiterbildungspflicht für Erlaubnisinhaber nach § 34c Abs. 1 Satz 1 und 4 GewO vor. Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter sind verpflichtet, sich in einem Umfang von jeweils 20 Stunden innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren weiterzubilden. Dies gilt entsprechend für unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkende beschäftigte Personen. Die Sachgebiete ergeben sich aus der Anlage 1 zur MaBV. Die Teilnahme an einer Weiterbildungsmaßnahme muss dokumentiert werden und die entsprechenden Nachweise sind 5 Jahre aufzubewahren. Die Vorlage der Weiterbildungserklärung nach Anlage 3 der MaBV ist erst nach Anordnung durch die zuständige IHK erforderlich. Eine freiwillige Abgabe braucht nicht zu erfolgen.

Abgabe des jährlichen Prüfberichts für Bauträger  und Baubetreuer
Bauträger und Baubetreuer haben ihre Geschäftsvorgänge für jedes Kalenderjahr von einem Prüfer im Sinne des § 16 Abs. 3 MaBV prüfen zu lassen. Sofern keinerlei Tätigkeiten nach § 34c GewO ausgeübten wurden, ist anstelle des Prüfberichtes eine sogenannte Negativerklärung abzugeben. Diese Pflicht ist in § 16 MaBV geregelt. Der Prüfbericht oder die Negativerklärung müssen der zuständigen Aufsichtsbehörde (IHK Reutlingen) bis spätestens 31. Dezember des jeweiligen Folgejahres vorgelegt werden. Die Nichtabgabe oder verspätete Abgabe stellt eine Ordnungswidrigkeit dar.

Gewerbeanmeldung nach § 14 GewO
Der Beginn der Ausübung des selbstständigen Betriebes eines stehenden Gewerbes, einer Zweigniederlassung oder einer unselbstständigen Zweigstelle ist der jeweils zuständigen Gemeinde am Ort der künftigen Betriebsstätte anzuzeigen, § 14 Abs. 1 GewO. Die Pflicht zur Gewerbeanzeige entfällt weder durch die Erteilung der Erlaubnis noch durch eine Eintragung in ein Register (z.B. Handelsregister).

Impressumspflicht
Die Regelung zu den Angaben im Impressum ist in § 5 Telemediengesetz (TMG) verankert und zu beachten. Nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 TMG sind unter anderem Angaben zur zuständigen Aufsichtsbehörde im Impressum zu machen. Aufsichtsbehörde sind seit März 2019 in Baden-Württemberg die IHKs. Wer noch das Landratsamt, welche zuvor zuständig waren, aufgeführt hat, sollte dies ändern, um Abmahnungen zu vermeiden.

Informationen zum Zertifizierten Verwalter
Wer gewerbsmäßig das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern im Sinne des § 1 Absatz 2, 3, 5 und 6 des Wohnungseigentumsgesetzes oder für Dritte Mietverhältnisse über Wohnräume im Sinne des § 549 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verwalten will, bedarf gem. § 34 c Abs. 1 S. 1 Nr. 4 GewO der Erlaubnis der zuständigen Behörde. Mehr.

6. Erlöschen der Erlaubnis

Eine Erlaubnis erlischt nicht mit der Gewerbeabmeldung. Die Erlaubnis erlischt durch Rücknahme (z.B. bei Rückgabe, Tätigkeitswechsel), Widerruf (z.B. bei Wegfall einer Erlaubnisvoraussetzung), Verzicht oder Wegfall der juristischen Person (Auflösung, Löschung im Handelsregister).

7. Grundlagen

Die gesetzlichen Grundlagen sind geregelt in § 34c Gewerbeordnung (GewO) und in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Diese können im Internet unter gesetze-im-internet.de abgerufen werden.

Wir weisen Sie darauf hin, dass das Erlaubnisverfahren nach § 34c GewO sowie die Überprüfung der Prüfpflicht nach § 16 MaBV und Weiterbildungspflicht nach § 15b MaBV im Rahmen der Aufsichtstätigkeit gebührenpflichtig sind.

Für die Richtigkeit der in dieser Website enthaltenen Angaben können wir trotz sorgfältiger Prüfung keine Gewähr übernehmen.

Bei Fragen wenden Sie sich bitte an gewerbevermittler(at)reutlingen.ihk.de.