Erlaubnis gemäß § 34 c GewO

Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer und Wohnimmobilienverwalter
 

  1. Aktuelles
  2. Immobilienmakler
  3. Darlehensvermittler
  4. Bauträger und Baubetreuer
  5. Wohnimmobilienverwalter
  6. Erlaubnisanträge, Checklisten und Teilverzichtserklärungen
  7. gesetzliche Grundlagen

Die folgenden Links zu Gesetzestexten führen zur Seite des Bundesministeriumsder Justiz und für Verbraucherschutz.

1. Aktuelles

Merkblatt zur Weiterbildungspflicht für Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter als Download

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2. Immobilienmakler

Erlaubnispflicht und deren Ausnahmen

Immobilienmakler in Sinne des § 34 c Abs. 1 S. 1 Nr. 1 GewO ist, wer gewerbsmäßig den Abschluss von

  • Verträgen über Grundstücke (zum Beispiel Verträge über Verkauf, Belastung, Vermietung, Verpachtung von Grundstücken und Wohnungseigentum, Verträge über die Vermittlung von Hypotheken und Grundschulden),
  • grundstücksgleiche Rechte (zum Beispiel Erbbaurecht),
  • gewerbliche Räume oder Wohnräume (alle Arten von Raumüberlassungen inklusive Pacht und Untermiete, auch Wohnungs- und Zimmervermittlung) vermittelt oder
  • die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen will.

Unter Vermittlung des Abschlusses von Verträgen ist jede Tätigkeit zu verstehen, die auf den Abschluss des Vertrages abzielt. Dazu zählen auch Tätigkeiten, die einen Vertragsabschluss lediglich vorbereiten. Eine Vermittlung liegt auch dann vor, wenn die Tätigkeit erfolglos bleibt. Grundsätzlich setzt die Vermittlung ein „Drei-Personen Verhältnis“ voraus.

Wer seinem Auftraggeber einen diesem bislang nicht bekannten Interessenten oder ein bisher nicht bekanntes Objekt und den zukünftigen Vertragspartner benennt, ist ein sogenannter Nachweismakler. Der Nachweis muss dabei bezüglich des Vertragspartners (meist Name und Anschrift) und des Objekt (z.B. Lage des Objekts und grundbuchmäßige Bezeichnung) so bestimmt sein, dass der Auftraggeber die Möglichkeit hat, von sich aus Vertragsverhandlungen aufzunehmen.

Ausnahme: Nicht unter die Erlaubnispflicht fällt der bloße Tippgeber, selbst dann wenn er gewerbsmäßig handelt. Tippgeber ist, wer lediglich den Kontakt zu einem Makler herstellt.

Berufspflicht

Für Immobilienmakler, die ihre Tätigkeit nach § 34 c GewO ausüben, gilt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Sie unterliegen dadurch besonderen Buchführungs-, Informations-, Anzeige- und Absicherungspflichten.

Weiterbildungspflicht

Seit August 2018 besteht eine Weiterbildungspflicht gemäß § 15 b MaBV. Danach müssen sich Immobilienmakler im Umfang von 20 Stunden innerhalb von drei Kalenderjahren weiterbilden. Die Weiterbildungspflicht trifft auch die mitwirkenden Beschäftigten, die unmittelbar erlaubnispflichtige Tätigkeiten ausüben. Handelt es sich bei dem Gewerbetreibenden um eine juristische Person, so obliegt die Weiterbildungspflicht den gesetzlichen Vertretern, sowie den unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkenden Beschäftigten. Juristische Personen haben die Möglichkeit die Weiterbildungspflicht an eine angemessene Zahl bei ihnen beschäftigte natürliche Personen zu delegieren. Diesen Personen muss die Aufsicht über die unmittelbar bei der Vermittlung mitwirkenden Personen übertragen sein und sie müssen den Gewerbetreibenden vertreten dürfen (Prokura, § 49 HGB oder Handlungsvollmacht, § 54 HGB).

Gewerbetreibende sind nicht verpflichtet, die Nachweise über die Weiterbildung unaufgefordert bei der zuständigen Behörde einzureichen. Allerdings sind die Nachweise und Unterlagen fünf Jahre auf einem dauerhaften Datenträger vorzuhalten und in den Geschäftsräumen aufzubewahren. Die Behörde kann gegenüber den Gewerbetreibenden anordnen, eine Erklärung nach dem Muster der Anlage 3 zur MaBV abzugeben.

Achtung: Besitzt ein Gewerbetreibender sowohl eine Erlaubnis als Immobilienmakler (§ 34 c Abs. 1 S. 1 Nr. 1 GewO) als auch eine Erlaubnis als Wohnimmobilienverwalter (§ 34 c Abs. 1 S. 1 Nr. 4 GewO), so ist er verpflichtet sich für beide Tätigkeiten jeweils im Umfang von 20 Stunden weiterzubilden (kumulative Weiterbildung, insgesamt 40 Stunden).
Merkblatt zur Weiterbildungspflicht der Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter als Download.

3. Darlehensvermittler

Erlaubnispflicht

Wer gewerbsmäßig den Abschluss von Darlehensverträgen, mit Ausnahme von Verträgen im Sinne von § 34 i GewO (Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge) vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen will, bedarf einer Erlaubnis nach

§ 34 c Abs. 1 S. 1 Nr. 2 GewO als Darlehensvermittler. Das Darlehen muss durch einen Dritten gewährt werden.

Die Erlaubnispflicht besteht prinzipiell auch dann, wenn die Vermittlung oder der Nachweis als Nebentätigkeit zu einem anderen Gewerbe ausgeübt wird, so z.B. bei Versicherungsvertretern, die nebenbei Darlehen vermitteln oder bei Bausparkassenvertretern, die – etwa zur Zwischenfinanzierung eines Bauvorhabens – Darlehen vermitteln oder nachweisen. Hingegen ist die Vermittlung eines Bausparvertrages selbst nicht erlaubnispflichtig nach § 34 c GewO, da er kein Darlehensvertrag im Sinne des § 34 c Abs. 1 S. 1 Nr. 2 GewO ist.

Keine Erlaubnispflicht besteht außerdem nach § 34 c Abs. 5 Nr. 2 GewO, wenn die Darlehensvermittlung durch Gewerbetreibende nur zusätzlich zur Finanzierung von ihnen abgeschlossener Warenverkäufe oder zu erbringender Dienstleistungen erfolgt.

Berufspflicht

Für Darlehensvermittler gilt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Hiernach gelten besondere Berufsausübungsregeln, wie etwa Buchführungs-, Informations- und Anzeigepflichten. Ausnahmen vom Anwendungsbereich der MaBV sind in § 1 MaBV festgelegt.

4. Bauträger und Baubetreuer

Bauträger

Bauträger ist, wer Bauvorhaben als Bauherr im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnung vorbereiten oder durchführen und dazu Vermögenswerte von Erwerbern, Mietern, Pächtern oder sonstigen Nutzungsberechtigten verwenden will. Die Tätigkeit ist gem. § 34 c Abs. 1 S. 1 Nr. 3 a GewO erlaubnispflichtig.

Unter die Tätigkeit als Bauträger fallen beispielsweise:

  • die Einflussnahme auf die Planung des Bauvorhabens, Entscheidung über Art und Maß des Gebäudes, das auf dem Grundstück errichtet werden soll
  • das Stellen des Bauantrags
  • der Abschluss der Verträge mit eingesetzten Architekten, Bauhandwerkern und Bauunternehmern
  • das Innehaben der Steuerungsgewalt über den zeitlichen Ablauf des Bauvorhabens

In der Regel ist er (bei Beginn der Bauarbeiten) Eigentümer des Baugrundstücks oder zum Bau auf einem fremden Grundstück dinglich berechtigt.

General(bau)unternehmer und Generalübernehmer, die auf Grund eines Auftrages eines Bauherrn Bauleistungen erbringen, sind normalerweise keine Bauherren und unterliegen nicht dem § 34 c GewO und der MaBV. Sie sind selbstständige Gewerbetreibende, die der Auftraggeber (Bauherr) mit der Durchführung des Bauvorhabens beauftragt. Sie schließen die notwendigen Verträge mit den Subunternehmern im eigenen Namen und für eigene Rechnung ab und nicht im Namen des Auftraggebers. Der Auftraggeber (Bauherr) hat hierbei Einfluss auf Planung und Ablauf des Bauvorhabens, stellt den Bauantrag selbst und ist Eigentümer des Grundstücks. Normalerweise handelt es sich auch bei Lieferanten von Fertighäusern nicht um Bauherren.

Sowohl General(bau)unternehmer, Gerneralübernehmer als auch Lieferanten von Fertighäusern können im Einzelfall unter die Erlaubnispflicht nach § 34 c GewO fallen, wenn ihr Geschäftspartner nicht Bauherr ist und sie die oben genannten Tätigkeiten eines Bauträgers ausführen.

Baubetreuer

Als Baubetreuer gilt, wer Bauvorhaben im fremden Namen für fremde Rechnung wirtschaftlich vorbereiten oder durchführen will. Die Tätigkeit ist gem. § 34 c Abs. 1 S. 1 Nr. 3 b GewO erlaubnispflichtig.

Hierunter fallen beispielsweise:

  • die Beschaffung eines für das Vorhaben in Frage kommenden Grundstücks
  • die Beschaffung und Abruf von Finanzierungsmitteln
  • die Disposition über das Baukonto
  • der Abschluss erforderlicher Versicherungen
  • die Kalkulation späterer Kaufpreise oder Mieten

Der Baubetreuer befasst sich jedoch weder mit der Planung noch mit der Überwachung der Ausführung der Bauaufträge.

Berufspflicht

Sowohl für Bauträger als auch für Baubetreuer nach § 34 c GewO gilt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Sie enthält besondere Berufsausübungsregeln, wie Buchführungs-, Informations- und Anzeigepflichten. Ausnahmen vom Anwendungsbereich der MaBV sind in § 1 MaBV geregelt.

Nach § 16 MaBV gilt, dass sich Bauträger und Baubetreuer jedes Jahr auf eigene Kosten durch einen geeigneten Prüfer prüfen lassen müssen, ob die Verpflichtungen der §§ 2 bis 14 MaBV eingehalten worden sind. Geeignete Prüfer sind Wirtschaftsprüfer, vereidigte Buchprüfer, Wirtschaftsprüfungs- und Buchprüfungsgesellschaften sowie bestimmte Prüfungsverbände. Im Prüfbericht muss vermerkt sein, ob und ggf. welche Verstöße festgestellt wurden. Der Prüfbericht muss der zuständigen Behörde bis spätestens 31. Dezember des Folgejahres vorgelegt werden. Hat der Bauträger/-betreuer im Berichtszeitraum keine erlaubnispflichtigen Tätigkeiten gem. § 34 c Abs. 1 GewO ausgeübt, muss er anstelle des Prüfberichts eine sogenannte Negativerklärung bei der zuständigen Behörde einreichen. Die Negativerklärung ist grundsätzlich vom Gewerbetreibenden selbst abzugeben.

Vordruck zur Negativerklärung als Download

5. Wohnimmobilienverwalter

Erlaubnispflicht und deren Ausnahmen

Wer gewerbsmäßig das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern im Sinne des § 1 Absatz 2, 3, 5 und 6 des Wohnungseigentumsgesetzes oder für Dritte Mietverhältnisse über Wohnräume im Sinne des § 549 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verwalten will, bedarf gem. § 34 c Abs. 1 S. 1 Nr. 4 GewO der Erlaubnis der zuständigen Behörde.

Aufgabe des Wohnimmobilienverwalters ist es, alle Tätigkeiten auszuüben, die zur ordentlichen Verwaltung einer Liegenschaft erforderlich und zweckmäßig sind. Dies schließt kaufmännische, technische, rechtliche und organisatorische Tätigkeiten ein.

Beispiele für die Tätigkeiten eines Wohnimmobilienverwalters sind:

  • Hausbegehungen und Kontrollen der Immobilie / Zustandsaufnahmen
  • Organisation und Durchführung der Eigentümerversammlung
  • Kontakt mit Mietern, Behörden, Handwerkern und Hauswarten
  • Erstellung und Prüfung von Wirtschaftsplänen
  • Erstellen von Nebenkostenabrechnungen
  • Verwaltung von Giro-, Festgeld- und Sparkonten
  • Aufstellung und Einhaltung der Hausordnung

Nicht erlaubnispflichtig sind die Verwaltung von Gewerbeimmobilien sowie die Verwaltung von nicht wohnraumbezogenen Teileigentumseinheiten, z.B. bei einer separaten Tiefgaragengemeinschaft. Ferner besteht regelmäßig keine Erlaubnispflicht, wenn die Vermietung durch die Eigentümergesellschaft selbst durchgeführt wird oder wenn ein Miteigentümer oder näherer Bekannter die Verwaltung übernimmt, sofern dies unentgeltlich oder gegen geringe Aufwandsentschädigung erfolgt und keine Gewinnerzielungsabsicht besteht.

Werden nur eigene Immobilien verwaltet, besteht keine Erlaubnispflicht nach § 34 c GewO. Etwas anderes gilt jedoch beispielsweise dann, wenn eine juristische Person mit einem großen Bestand an Mietshäusern und –Mietwohnungen deren Verwaltung auf ein Tochterunternehmen überträgt. Das Tochterunternehmen ist dann gem. § 34 c GewO erlaubnispflichtig.

Berufspflicht

Auch für Wohnimmobilienverwalter gilt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Sie enthält besondere Berufsausübungsregeln, wie Buchführungs-, Informations- und Anzeigepflichten.

Die Erlaubnis ist unmittelbar an das Bestehen einer Berufshaftpflichtversicherungen gebunden. Diese muss aufrechterhalten werden und durchgehend bestehen. Hier finden Sie ein Muster für eine Versicherungsbestätigung als Download.

Weiterbildungspflicht

Seit August 2018 besteht eine Weiterbildungspflicht gemäß § 15 b MaBV. Danach müssen sich Wohnimmobilienverwalter im Umfang von 20 Stunden innerhalb von drei Kalenderjahren weiterbilden. Die Weiterbildungspflicht trifft auch die mitwirkenden Beschäftigten, die unmittelbar erlaubnispflichtige Tätigkeiten ausüben. Handelt es sich bei dem Gewerbetreibenden um eine juristische Person, so obliegt die Weiterbildungspflicht den gesetzlichen Vertretern, sowie den unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkenden Beschäftigten. Juristische Personen haben die Möglichkeit die Weiterbildungspflicht an eine angemessene Zahl bei ihnen beschäftigte natürliche Personen zu delegieren. Diesen Personen muss die Aufsicht über die unmittelbar bei der Vermittlung mitwirkenden Personen übertragen sein und sie müssen den Gewerbetreibenden vertreten dürfen (Prokura, § 49 HGB oder Handlungsvollmacht, § 54 HGB).

Gewerbetreibende sind nicht verpflichtet, die Nachweise über die Weiterbildung unaufgefordert bei der zuständigen Behörde einzureichen. Allerdings sind die Nachweise und Unterlagen fünf Jahre auf einem dauerhaften Datenträger vorzuhalten und in den Geschäftsräumen aufzubewahren. Die Behörde kann gegenüber den Gewerbetreibenden anordnen, eine Erklärung nach dem Muster der Anlage 3 zur MaBV abzugeben.

Achtung: Besitzt ein Gewerbetreibender sowohl eine Erlaubnis als Immobilienmakler (§ 34 c Abs. 1 S. 1 Nr. 1 GewO) als auch eine Erlaubnis als Wohnimmobilienverwalter (§ 34 c Abs. 1 S. 1 Nr. 4 GewO), so ist er verpflichtet sich für beide Tätigkeiten jeweils im Umfang von 20 Stunden weiterzubilden (kumulative Weiterbildung, insgesamt 40 Stunden).

Merkblatt zur Weiterbildungspflicht als Download

6. Erlaubnisanträge, Checklisten und Teilverzichtserklärungen

natürliche Personen (e.K., bei OHG, KG, GbR die jeweiligen geschäftsführungsberechtigten Gesellschafter)

Erlaubnisantrag für natürliche Personen

Checkliste für natürliche Personen

Erweiterungs- und Reduzierungsantrag für natürliche Personen

Verzichtserklärung natürliche Person

Mitteilung über Änderung der Daten (Wechsel der Berufshaftpflichtversicherung)


juristische Personen (zum Beispiel GmbH, AG, UG (haftungsbeschränkt), e.G.)

Erlaubnisantrag für juristische Personen

Checkliste für juristische Personen

Checkliste für juristische Personen in Gründung

Erweiterungs- und Reduzierungsantrag für juristische Personen

Verzichtserklärung juristische Person

Mitteilung über Änderung der Daten (Wechsel der Berufshaftpflichtversicherung oder Änderungen in der Geschäftsführung)

Bitte benutzen Sie für die Kommunikation über E-Mail NUR folgende E-Mail-Adresse:

gewerbevermittler( at )reutlingen.ihk.de 

Sarah Eissler

Sarah Eissler

Recht und Steuern
IHK-Zentrale
Position: Sachbearbeiterin Gewerberecht
Schwerpunkte: Geweberechtliche Erlaubnisverfahren nach §§ 34 c ff GewO,
Sachkundeprüfungen: Versicherungsfachmann, Finanzanlagenfachmann
Telefon: 07121 201-198
Fax: 07121 201-4198
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